土地の評価

土地の評価は、国で定める「固定資産評価基準」に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

1.地目の認定

地目は、土地の利用状況により、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地などの地目に分類しています。固定資産評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

2.地積の認定

地積は原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

3.評価方法

宅地の評価

宅地の状況に応じて、次の評価法によって評価します。

 

〇市街地宅地評価法(路線価方式)
  (主として市街地的形態を形成する地域において適用)

(1)

街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他宅地としての利用上の便等を考慮して地区・地域を区分

                                                         ↓

(2)
主要な街路の選定

                                                         ↓

(3)
標準宅地(主要な街路に沿接し、奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定

                                                         ↓

(4)
標準宅地の適正な時価の評定

                                                         ↓

(5)
主要な街路の路線価の付設

                                                         ↓

(6)
その他の街路の路線価の付設

                                                         ↓

(7)
地区・地域の各筆の評価

※路線価とは
街路に付けられた価格のことであり、具体的には、街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。町では、納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくため、この路線価を税務課窓口や「全国地価マップ」を通じて公開しており、どなたでもご覧になれます。

 

〇その他の宅地評価法(標準地比準方式)
  
(主として市街地的形態を形成するに至らない地域において適用)

(1)

街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他宅地としての利用上の便等を考慮して地区・地域を区分

                                                         ↓

(2)
標準宅地(主要な街路に沿接し、奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定

                                                         ↓

(3)
標準宅地の適正な時価の評定

                                                         ↓

(4)
地区・地域の各筆の評価

田・畑・山林の評価

田・畑・山林の評価については、それぞれに標準地を設定し、その売買実例価格を基に田・畑・山林としての適正な価格を設定し、標準地の価格に比準して評価します。

牧場・原野・雑種地等の評価

売買実例や付近の土地に比準して評価します。

課税標準額の調整

固定資産税の税額は、課税標準額に税率を乗じて求めます。この課税標準額は、評価額と等しくなることが原則ですが、土地については、住宅用地に対する課税標準の特例や負担調整措置があり、評価額より課税標準額が低くなる場合があります。

4.住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、評価額に次の割合を乗じて得た額を課税標準額とします。これは、固定資産税の賦課期日である1月1日現在において、住宅用家屋の敷地として利用されている土地に適用される特例措置です。ただし、家屋の床面積の10倍が適用限度となります。

住宅用地の特例率
小規模住宅用地
(住宅用地のうち、住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分)
一般住宅用地
(住宅用地のうち、住宅1戸当たり200平方メートルを超える部分)
6分の1 3分の1

5.住宅用地の範囲

住宅用地には、専用住宅(人が居住するためだけに使用する家屋)と併用住宅(一部を人が居住するために使用する家屋)があり、併用住宅については、居住部分の面積に応じた住宅用地の率を乗じて算定した面積分が住宅用地に対する課税標準の特例の適用対象になります。

住宅用地の適用対象範囲
  家屋の種類 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

500平方メートルの敷地に2階建て床面積240平方メートル(居住部分100平方メートル、店舗部分140平方メートル)の家屋がある場合、上表より 住宅用地の率は「0.5」となり、土地500平方メートルの内200平方メートルを小規模住宅用地、50平方メートルを一般住宅用地として計算しますが、 残りの250平方メートルについては住宅用地の特例の適用を受けない非住宅用地として計算します。

6.宅地の税負担の調整措置

平成9年度以降、課税の公平の観点から、地域や土地により評価額に対する税負担にばらつきがある負担水準を均衡化させることを重視した税負担の調整措置がとられています。

※負担水準とは
個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものであり、次の算式によって求められます。

   負担水準 = 前年度課税標準額 / 今年度評価額 × (住宅用地特例率)

住宅用地の場合

今年度課税標準額 = 今年度評価額 × (住宅用地特例率) ・・・(A)

ただし、前年度課税標準額が、(A)の額を下回るときは、次のとおり負担調整をします。

今年度課税標準額 = 前年度課税標準額 + (A)×5%
(ただし、上記により計算した額が、(A)の20%を下回る場合は(A)×20%が今年度課税標準額となります。)

住宅用地以外の場合

今年度課税標準額 = 今年度評価額 × 70% ・・・(B)

ただし、前年度課税標準額が、(B)を下回るときは、次のとおり負担調整します。

(ア)前年度課税標準額が今年度評価額の60%以上70%以下の場合
     今年度課税標準額 = 前年度課税標準額(据え置き)

(イ)前年度課税標準額が今年度評価額の60%未満の場合
     今年度課税標準額 = 前年度課税標準額 + 今年度評価額×5%
     (ただし、上記(イ)により計算した額が、今年度評価額の60%を上回る場合は今年度評価額×60%、
      今年度評価額の20%を下回る場合は今年度評価額×20%が今年度課税標準額となります。)

この記事に関するお問い合わせ先

税務課 評価班

〒039-0198
青森県三戸郡三戸町大字在府小路町43
電話:0179-20-1118 ファクス:0179-20-1112

更新日:2020年06月08日